シュミレーション
不動産投資は不労所得として羨ましいと思われる一方で、不動産投資でかかる費用というものがあります。
家賃収入だけを見ていても意味がなく、費用との差額でいくら手残りがあるかというのが大切です。
どんな費用があり、費用を加味すると手残りはいくらになるのでしょうか。
それでは、例を見てみましょう。
不動産価格１億円（フルローン） 固定金利３% 元利均等 返済期間２０年 年間家賃収入１，０００万円
まずは返済額について。
返済額はネットでシュミレーションができるので検索してみてください。
上記の条件の場合、毎月の返済額は約５５万円です。
年で６００万円です。
この時点で
１，０００万円ー６００万円＝４００万円
となります。
空室リスク
常に入居率が１００%あるとは考えにくいですよね。
入居率は物件ごとに差がかなりあると思いますが、とりあえず入居率９０%を想定します。
年収が１，０００万円想定ですので、９０%だと９００万円となります。
つまり上記の計算を元にすると
９００万円ー６００万円＝３００万円
となります。
管理費用
不動産投資がなぜ不労と言われるのかというと、管理会社の存在があるからです。
管理会社が間にいることによって、客づけ・契約・クレーム対応・清掃等のことをしてくれます。
管理会社を入れずに、自主管理することもできますが、僕は自分の時間が失われるのが嫌なので管理会社を入れようと考えます。
管理会社への報酬は、家賃の５%くらいが相場です。
満室想定時の家賃に対して５%ですので、
１，０００万円×５%＝５０万円
これまでの計算に加えると
９００万円ー６００万円ー５０万円＝２５０万円
となります。
修繕費等の経費
不動産は定期的に修繕をしなければなりません。
古くなってくるので、ガタがくるのは当然ですね。
修繕が生じた場合は、修繕の対応をしなければなりません。
大体家賃の５%と言われています。
さらに修繕費とは別に固定資産税といった税金もかかります。
修繕費と固定資産税と細かな諸費用を踏まえて修繕費等に１０%かかるとしましょう。
満室家賃１，０００万円×１０%＝１００万円
すると
９００万円ー６００万円ー５０万円ー１００万円＝１５０万円
となります。
所得税・住民税
これまでの計算で手残りは１５０万円です。
この１５０万円に対して、税金がかかります。
税金は低く見積もっても所得税１０％・住民税１０％かかります。
これらの税金がかかるとしたら
１５０万円×２０％＝３０万円
これまでの計算に税金を加味すると
９００万円ー６００万円ー５０万円ー１００万円ー３０万円＝１２０万円
となります。
つまり、９００万円の家賃収入があったとしても、手残りは１２０万円ということになるのです。
家賃収入９００万円の約１３％しか手元には残らないのです。
なので、家賃収入に対して１０％超えるくらいが手残りになると考えると良いでしょう。
思ったよりも手残りが少ないと感じた人は多いのではないでしょうか。
おわりに
不動産にはさまざまな費用がかかります。
いくら家賃収入が高くても、そこからあらゆる費用が引かれ、手残りは約１０％ほどにしかならいないのです。
なかなかシビアな世界ではあります。
家賃収入は、一見華やかに思われるかもしれませんが、現実はそう甘くはありません。
目先の家賃収入だけに捉われることなく、費用を踏まえて収支の計算をしてください。
本日も一読してくださりありがとうございました。
みなさんのお金と心が豊かになることを願っています。
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