表面利回り
不動産投資の利回りの計算方法の一つに「表面利回り」というものがあります。
これは、以下の計算方法で求められます。
年間家賃÷物件価格
例を紹介しましょう。
家賃５万円（年間６０万円）・物件価格３００万円
６０万円÷３００万円＝２０%
表面利回りは２０%ということになります。
すごく単純な計算ですねw
大雑把に計算されたものと認識しておくといいと思います。
不動産投資のサイトなどを見ますと、表面利回り〇〇%などと記載されていることがあります。
ざっと計算したい時には便利な数値です。
ちなみに不動産投資サイトで記載されている表面利回りには注意が必要です。
年間家賃について、想定家賃として考えられていることが多いです。
どういうことかというと、例えば記載上は家賃７万円を想定しているが、実際にはその地域は家賃５万円台でないと借り手がつかないといった具合です。
利回りを良く見せるために、現実的ではない家賃を設定していることがあります。
あくまで「想定」ですので、相手方を強く責められない部分ではありますので、その点は自分でしっかりと状況把握しなければなりません。
実質利回り
利回りの計算方法のもう一つに「実質利回り」があります。
実質利回りは、先ほどの表面利回りの年間家賃と物件価格に加えて「必要経費」と「諸費用」を計算に組み込みます。
計算式は以下のとおりです。
（年間家賃ー必要経費）÷（物件価格＋諸費用）
例はこちらです。
家賃５万円（年間家賃６０万円）・物件価格３００万円・必要経費３０万円・諸費用２０万円
（６０万円ー３０万円）÷（３００万円＋２０万円）＝９.３７５%
実質利回りは約９%になります。
表面利回りの時よりも年間利率が下がりましたね。
必要経費と諸費用を加えたので当然です。
これが実践に近い数値になります。
ですので、利回りを計算するときは実質利回りで計算したほうがいいと思います。
表面利回りはほぼほぼ不要だと思ってもいいくらいです。
ここで、必要経費と諸費用には何があるのかを紹介します。
まず、必要経費からです。
必要経費はおおよそ以下のとおりです。
・修繕費
・管理費
・固定資産税
・損害保険料
・不動産取得税（１回のみ）
諸費用はおおよそ以下のとおりです。
・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・仲介手数料
不動産を買うとこれらの費用がかかりますので、しっかりと把握しておかなければならないのです。
実質利回り１０〜２０%
僕の考えでは、実質利回り１０〜２０%を狙うのが現実的かなと思います。
１０%を切るようだと、株と変わらなくなってしまうので、不動産投資をやる意味合いが弱くなってしまうのかなと思います。
米国株をインデックス投資で長期保有を考えた場合の株価は、平均で４%と言われてますから。
色々手間ひまがかかる不動産の利回りが数%では、ほったらかしで保有している株と何ら大差が出ないです。
実働が多い分、不動産では高い利回りを狙いたいものです。
そう考えた場合、１０〜２０%の実質利回りが出せれば、株よりも利回りが良くて、手間暇をかけた時間も無駄にはならないのかなと思います。
おわりに
不動産投資の利回りを表す方法は「表面利回り」と「実質利回り」です。
２つの中でも実質利回り重視で考えましょう。
できるだけ現実に則した値で考えることで、地に足をつけた資産運用に近づけます。
利率は、株よりも高い数値を狙いたいものです。
ですが、利回りについてはご自身の資産状況や目指す目標によって値は変わってくると思いますので、ご自身の理想とする利回りをぜひ狙ってみてください。
本日も一読してくださりありがとうございました。
みなさんのお金と心が豊かになることを願っています。
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