家賃収入が収入ではない
誰もが憧れる不動産収入。
憧れる理由は、何もせずとも毎月毎月家賃が入ってくるからだと思います。
不動産収入は、何もせずにお金が振り込まれてくる夢のような話です。
現実的には、不動産はやることがたくさんあってとてもじゃないけど不労所得とは言えないですけどね。
それはさておき、実際に家賃として振り込まれた額がそのまま収入として考えている人がいますが、それは違います。
家賃は収入というよりも売上という考え方に近いです。
売上からさまざまな諸経費、税金が引かれて残ったお金が収入となるのです。
なので、家賃収入が入った地点では、それがそのまま収入とは言えないのです。
では、どういった諸経費がかかるのか見ていきましょう。
築古戸建て４棟、家賃収入が２０万円（１棟あたり５万円）あると仮定して考えます。
管理委託料
不動産投資をするにあたって、不動産の管理を管理会社に任せることによって、入退去の契約、クレーム対応、家賃の回収、清掃など管理会社がやってくれます。
自主管理するという人もいますが、手間暇を考えると管理会社に任せた方がコスパはいいです。
管理会社に管理してもらっているので、当然お金を支払う必要があります。
管理委託料として、毎月家賃の３〜５％を管理会社に支払うのが相場となっています。
２０万円の家賃で管理委託料が５％だった場合、１万円を管理会社に支払うことになります。
ローン返済
もし銀行融資を受けて不動産を購入した場合、毎月ローン返済をしなくてはなりません。
僕の場合は、融資を受けずに一括キャッシュで不動産を購入しようと考えているので、ローン返済については今回は割愛させていただきます。
固定資産税
不動産の所有者には固定資産税がかかります。
僕の場合は、築古戸建てを想定しているので１棟あたり大体固定資産税は年間１万円程度と考えます。
なので、１万円×４棟＝４万円
修繕費
不動産は年々錆び付いていくものです。
何か不具合が生じた場合に、大家は修繕しなくてはなりません。
修繕はちょこちょこ発生するものではないですが、修繕する際の費用が割と高いので日頃から積み立てておく必要があります。
ざっと毎月家賃の２０％は修繕費として積み立てる必要があると思われます。（新築、築浅は５〜１０％の積み立てで良いと思います）
２０％は大きいですが、築古を考えるとこれくらいが妥当だと考えます。
２０万円の２０％なので、４万円です。
火災保険料
火災保険料は、地震保険をつけるかなど選択によって金額にばらつきがありますが、年間２万円を想定したいと思います。
年間２万円×４棟＝８万円
月にすると６，６６６円です。
仲介手数料
入居者を募る際に不動産会社に客付けしてもらう必要があります。
その場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
おおよそ家賃の１ヶ月ないしは１.１ヶ月分を支払う必要があるので、１.１ヶ月分として考えます。
大体の物件が２年契約ですので、２年ごとに入居者が入れ替わると想定すると、以下の計算になります。
家賃２０万円×１.１ヶ月÷２４ヶ月＝９，１６６円
毎月９，１６６円積み立てが必要となります。
まとめ
これまでの費用をまとめると以下のようになります。
①管理委託料 １万円
②固定資産税 ４万円
③修繕費 ４万円
④火災保険料 ６，６６６円
⑤仲介手数料 ９，１６６円
合計すると、１０万５，８３２円が費用としてかかることになります。
２０万円ー１０万５，８３２円＝９万４，１６８円
これが家賃収入となります。
そしてさらにここから、所得税・住民税がかかります。
仮に所得税・住民税ともに１０％とすると合計で２０％が税金として持っていかれます。
つまり、
９万４，１６８円×２０％＝１８，８３３円
となり
９万４，１６８円ー１８，８３３円＝７万５，３３５円
７万５，３３５円が毎月の家賃収入として考えられるのです。
初めの２０万円から大きく変わりましたよね。
家賃収入はここまで考えないといけないのです。
おわりに
家賃収入で暮らしていくには、入居者さんからの家賃振込額が５０万円以上ないと厳しいと考えます。
諸経費が引かれ税金もかかりますから。
なかなか自由への道は厳しいかもしれませんが、会社勤めを続けるよりも不動産投資に僕はチャレンジしたいと思っています。
同じ志の人は一緒に頑張りましょう。
本日も一読してくださりありがとうございました。
みなさんのお金と心が豊かになることを願っています。
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